Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése (2. rész)
II.5. Ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartáson kívüli megszerzése
Amennyiben az ingatlan tulajdonjogának a megszerzése átruházással történik, a tulajdonjog megszerzéséhez az erre irányuló szerződésen, vagy más jogcímen kívül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A Legfelsőbb Bíróság a XXV. számú Polgári Elvi Döntésében (XXV. PED) meghatározta azokat a feltételeket, amelyek esetén az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést érvényesnek kell tekinteni, ám ez önmagában nem elegendő a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, mivel az ingatlan-nyilvántartási törvényben foglalt további feltételeknek is teljesülniük kell. A XXV. PED rendelkezései és tulajdonjog bejegyzésének ingatlan-nyilvántartási szabályai nem tartoznak a dolgozatom témájához, ezért erre most nem térek ki.
Vannak azonban olyan esetek is, amikor a tulajdonszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül keletkezik, és amikor a jogszerző a törvénynél fogva szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerző tulajdonjogát a törvény elismeri, azonban ha az ingatlant egy harmadik személy a korábbi tulajdonostól megvásárolja, és jogát bejegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba, a törvény ez utóbbi elsőbbségét ismeri el.
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés esetei:
1. hatósági határozattal; 2. elbirtoklással; 3. ráépítéssel; 4. örökléssel; 5. házastársi vagyonközösséggel; 6. élettársi vagyonközösséggel (beleértve a közös háztartásban élő más hozzátartozókat is).
Ezt a témakört azért tartottam fontosnak megemlíteni, mert a gyakorlatban is előfordulnak olyan esetek, amikor a közös tulajdon megszüntetése körében a peres felek ingatlanokra, ingatlanrészekre bejelentik, hogy azok tulajdonjogát ők már korábban megszerezték, ám az ingatlan-nyilvántartásban ez nincs átvezetve (ez leggyakrabban elbirtoklás, öröklés vagy értéknövelő beruházás formájában valósul meg). Ez esetben az erre hivatkozó félnek a pervesztesség terhe mellett bizonyítani kell állításait, amely egy közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó per előkérdését jelenti, azaz először ebben a kérdésben kell a bíróságnak döntést hoznia és csak ezt követően rendelkezhet a közös tulajdon megszüntetéséről. Az ellenkező oldalról nézve az is gyakran előfordul, amikor valamelyik fél, már nem tulajdonosa az ingatlannak, ám a változás még nincs átvezetve az ingatlan-nyilvántartáson. Ez esetben is fontos kérdés, hogy őt a perből el kell-e bocsátani, így erre nézve az eljáró bíróságnak bizonyítást kell felvennie.
A fenti említett helyzetekre a 1/2008. PK vélemény VIII. b) pontja ad megoldást: „... Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.". Ez a megfogalmazás egyébként megegyezik a hatályon kívül helyezett PK 10. megfogalmazásával. Az 1/2008. PK vélemény kifejti, hogy „akkor is meg kell kívánni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, ha a felperes olyan szerzésmódot állít, amely bejegyzés nélkül is tulajdonjogot eredményez (elbirtoklás, öröklés, hatósági határozat). Az ilyen szerzés esetén is vitássá válhat ugyanis, hogy az, aki magát tulajdonosnak véli, valóban az-e, s ezt a vitát csak azzal szemben lehet eldönteni, aki az így történt tulajdonszerzést kétségbe vonni jogosult, nem pedig a közösség megszüntetése iránti perben. Ha a felperes a tulajdoni hányadok ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezett megváltozását állítja és ennek megállapítása iránt is keresetet indít, először ebben a kérdésben kell a bíróságnak részítélettel [Pp. 213. § (2) bekezdés] határoznia, s a részítélet jogerőre emelkedéséig, illetőleg az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtéig a közös tulajdon megszüntetése iránti per tárgyalását a bíróság a Pp. 152. § (2) bekezdése alapján felfüggeszti. Hasonló a helyzet, ha az alperes ilyen tárgyú viszontkeresetet terjeszt elő, vagy valamelyik fél ezt az igényét külön perben érvényesíti és azt a bíróság a közös tulajdon megszüntetési perhez egyesítette. Amennyiben a tulajdoni hányadok megváltoztatását célzó pernek az egyesítése bármely okból elmaradt, annak eredménye a közös tulajdon megszüntetésére irányuló pernek szintén előkérdése. Az előbbiek megfelelően irányadók abban az esetben is, ha valamelyik alperesként perbevont tulajdonostárs már nem tulajdonos, vagy ha közös tulajdoni illetőségét kötelmi jogcímen más személyre ruházta át.".
A közös tulajdonra és annak megszüntetésére vonatkozó szabályokat alapvetően a Ptk. tartalmazza, de természetesen gyakorlati oldalról szemlélve számos egyéb jogszabály, illetve egyéb joganyag áll rendelkezésünkre, hogy e jogintézményt megértsük, szabályait helyesen alkalmazzuk.
Az 1/2008. PK vélemény megemlíti továbbá azt az esetet is, amikor a perbeli ingatlanra csak az egyik házastárs tulajdonjoga van feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban. Gyakori eset, hogy a házastársak közül egy adott ingatlan megszerzése esetén csak az egyik felet tüntetik fel tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásban, ám valójában az ingatlan közös tulajdont képez, mint házassági életközösség alatt szerzett vagyon. Ilyen ingatlan vonatkozásában közös tulajdon megszüntetésére indított perben a bíróságnak meg kell hallgatnia a másik házasfelet is, mivel ennek tükrében dönthető el az a kérdés, hogy őt perbe kell-e vonni, avagy sem.
Előfordulhat olyan eset is, amikor a tulajdonostársak közötti hányadok tekintetében alakul ki vita, ez esetben ezt is tisztáznia kell az eljáró bíróságnak, hogy a közös tulajdon megszüntetésének kérdésében dönteni tudjon.
A fentiekhez egy bírósági eseti döntés is kapcsolódik: BH1995. 274 „A házastársi közös vagyon megosztásának keretében a felperes a lakóingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy a bíróság a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását rendelje el. Az alperes a közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját ellenezte; arra hivatkozott, hogy - különvagyoni ráfordítás következtében - ingatlantulajdoni illetősége meghaladja a bejegyzett hányadot, és kérte, hogy a bíróság a felperes tulajdoni hányadát adja az őt tulajdonába. ...ha valamelyik fél azt állítja, hogy az ingatlanon "telekkönyvön kívüli" tulajdonjogot szerzett, előbb erről az igényéről kell dönteni, és csak azután kerülhet sor a közös tulajdon megszüntetésére. Az alperes különvagyoni ráfordítására hivatkozással az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzettől eltérő tulajdoni illetőséget igényel a maga számára. Ennek az igénynek az elbírálása megelőzi a tulajdonközösség megszüntetésének módjáról való döntést. Ha a bíróság a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítja, és ehhez átalakítási munkák elvégzésére is szükség van, a tényleges tulajdoni hányadok tisztázása - az említetteket túl - azért sem mellőzhető, mert a bíróságnak az önálló tulajdoni részek kialakítása során tekintettel kell lennie a felek kölcsönös érdekeire, vagyis az átalakításnak lehetőleg úgy kell történnie, hogy a lakások kialakítása megfeleljen a tulajdoni hányadoknak [BH 1982/6/239. eseti határozat]".
A Miskolci Városi Bíróságon ingatlan közös tulajdonának megszüntetése iránt folyamatban volt peres eljárásban (22.P.23.362/2007.) - ahol a felperesek jogi képviselőjeként jártam el - az alperesek hivatkoztak arra, hogy a perbeli ingatlanok kapcsán a tulajdoni lapon szereplő tulajdoni arányok nem felelnek meg a valóságnak, mert egyes részekre elbirtoklással tulajdonjogot szereztek. A bíróság vizsgálta a felvetést, felhívta az alpereseket az állításuk bizonyítására, azonban az elbirtokolást az alperesek nem tudták bizonyítani.
Egy másik, a Kazincbarcikai Városi Bíróságon közös tulajdon megszüntetése iránt folyamatban volt perben (7.P.20.391/2009.)- ahol szintén felperesi jogi képviselő voltam - az alperes azzal érvelt, hogy a perbeli ingatlanon ő évekkel ezelőtt értéknövelő beruházást hajtott végre, amelyet azonban bizonyítani számlákkal nem tudott, a szakértői vélemény pedig nem mutatott ki olyan értéknövekedést, amelyre nézve az alperes eredménnyel kérhette volna a tulajdoni hányada növekedésének megállapítását, ezáltal pedig a tulajdonszerzését.
Szintén a közös tulajdon megszüntetésére irányuló per előkérdését jelenti az is, ha az ingatlan használatában van vita a felek között.