Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése (6. rész)

(különös tekintettel a bíróság általi megszüntetésre)

1. 
   A KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSI MÓDOZATAINAK RÉSZLETSZABÁLYAI

V.2. A megváltás

Ptk. 148. § (2) „A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.”

A Ptk. sorrendiségét alapul véve a természetbeni megosztási mód alkalmazásának kizártsága esetén az ingatlanon fennálló tulajdonközösség a fél tulajdoni hányadának megfelelő ellenérték fejében történő (rendszerint pénzbeli) megváltásával is megszüntethető. A tulajdonostársak közül egy vagy több is érdekelt lehet abban, hogy a tulajdonközösség megszüntetése során az egész ingatlant, vagy annak egy elkülöníthető részét tulajdonul megszerezze. Erre okot adhat pl. az, hogy az ingatlanban benne lakik, vagy valamilyen, az ingatlanhoz köthető tevékenységet folytat. A tulajdonközösség ilyen módon történő megszüntetésének két lényeges feltétele van: 1. a tulajdonostársak körülményeire tekintettel legyen indokolt, 2. a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezzen a megosztás e módjába, kivétel, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt a bentlakó tulajdonába adja (PK 11. I.) és ez nem sérti a bentlakó méltányos érdekeit. A „bentlakó” személy fogalmi köréhez pontosítást ad a PK 11.: „A jogszabály az ingatlanban lakó tulajdonostársról szól, és a tulajdonostárs lakáshasználatát tartotta szem előtt a jogszabály tartalmává tett ítélkezési gyakorlat is. A törvény indokolásából is kitűnik, hogy a szóban levő rendelkezés a közös ingatlanban levő lakást használó tulajdonostársra vonatkozik. Ez a rendelkezés a más helyiséget (műhelyt üzlethelyiséget, raktárt, üdülőt stb.) vagy épület nélküli ingatlant használó tulajdonostársra nem terjeszthető ki.” (PK 11. I.).

A megváltás útján történő megszüntetés – mint a közös tulajdon megszüntetésének leggyakoribb módja – esetében az egyik (vagy több) tulajdonostárs a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében magához váltja. Ez a gyakorlatban adásvételi szerződés útján történő tulajdonszerzést jelent. Az értékesítéssel történő megszüntetési módok között a megváltás elsőbbséget élvez az árverési értékesítéssel szemben.

1. A bíróságnak kellő körültekintéssel, a felek körülményeinek mérlegelésével kell kiválasztania a megváltásra feljogosítandó, ha valamennyi fél a saját feljogosítását kéri a megváltásra. Ennek során vizsgálni kell a felek dologhoz fűződő sajátos érdekeit és azt is, hogy az ellenérték teljesítésére a másik fél méltányos érdekeinek megfelelően képesek-e. A nagyobb tulajdoni arány is mérlegelési szempont lehet, de nem ennek van ügydöntő jelentősége. A tulajdonostárs bennlakásának ténye is jelentős szempont a döntéskor különösen akkor, ha benn nem lakó tulajdonos kívánja a bentlakó hányadrészét magához váltani. További mérlegelési szempontot jelenthet pl. egy ingatlanhoz kötődő előszereteti érték (a Miskolci Városi Bíróság 22.P.23.362/2007. számú ügyben hozott ítélete) .Megváltásra csak az a tulajdonostárs jogosítható fel, aki ehhez hozzájárult, kivétel ez alól a bennlakó tulajdonostárs, aki tiltakozása ellenére is kötelezhető a magához váltásra. A törvényi rendelkezés szóhasználatával ellentétben nemcsak a magához váltás ellen tiltakozó bennlakó, de valamennyi tulajdonostárs méltányos érdekét és különösen a megváltásra feljogosítandó tulajdonos teljesítőképességet kell mérlegelni akkor, amikor a közös tulajdon ilyen módon történő megszüntetéséről kíván a bíróság határozni.
2. Az eljáró bíróságnak a megváltási áratis meg kell határoznia e módozat alkalmazása során. Ha a felek peren kívül megállapodnak a megváltásról, de az nem tartalmazza a megváltási árat, akkor a megállapodást úgy kell tekinteni, mintha létre sem jött volna (BH1997. 120.) Az ellenértéket a közös tulajdonban álló dolognak a közös tulajdon megszüntetésekor (az ítélethozatalkor) fennálló forgalmi értékből kiindulva, a megváltásra kerülő tulajdoni hányadrészre eső arányban kell meghatározni. Ha a felek között a forgalmi érték vitatott – gyakorlatilag szinte majdnem mindig vitatott –, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő bevonására van szükség.

Sok esetben önmagában a forgalmi érték alapulvétele a megfelelő megváltási ár megállapításához elégtelen, így például nem hagyható figyelmen kívül a tulajdonostársak beruházására visszavezethető értékemelkedés ténye, ha annak költségeihez nem mindegyikük vagy nem a tulajdoni hányadaik által indokolt arányban járultak hozzá. Az ilyen tartalmú értéknövekedés megállapítása szintén szakértői kérdés. A közös tulajdonban álló dolgot terhelő jogoknak a forgalmi értékre gyakorolt hatása ugyancsak nem mellőzhető (haszonélvezet, özvegyi jog, használati, szolgalmi jog). Olyan közös tulajdonú ingatlan esetén, amelyikben az egyik tulajdonostárs benn lakik, a bennlakásnak a forgalmi értékre gyakorolt hatását ugyancsak értékelni kell. Általános szabály, hogy a saját bentlakása értékcsökkentő hatását a benn lakónak magának kell viselnie, kivéve ha méltánylandó körülmények azt indokolják, hogy ez alól részben vagy egészben mentesüljön.

A bíróság a megváltási ár megfizetésére adhat halasztást, illetve részletfizetési kedvezményt is. A Miskolci Városi Bíróságon 22.P.23.362/2007. szám alatt folyamatban volt peres eljárásban a bíróság 1 évre adott részletfizetési kedvezményt a megváltásra feljogosított alpereseknek.

3. A közös tulajdon magához váltással csak akkor szüntethető meg, ha az arra vállalkozó tulajdonostárs teljesítőképes, azaz a megfelelő ellenértéket a másik tulajdonostárs jogos érdekei által is indokolt módon és időben megfizetni képes, valamint van fizetési készségeis. Erre azért van szükség, hogy a bíróság ítélete végrehajtható legyen. A teljesítés módjának és határidejének meghatározásakor a bíróságnak mindkét fél érdekét megfelelően figyelembe véve kell döntenie. A teljesítőképességet a féllel igazoltatni kell. Ennek legmegfelelőbb módja, ha a bíróság a várható megváltási árnak (vagy ha annak egy részére a részletekben való teljesítést indokoltnak tartja, az egy összegben fizetendő résznek) teljesítési letétkénti bírói letétbe helyezését kívánja meg. Ha a bíróság megítélése szerint a magához váltást igénylő fél a tulajdonostársak érdekeinek megfelelő módon nem képes a teljesítésre, a közös tulajdon csak más módon szüntethető meg. A Miskolci Városi Bíróságon 22.P.23.362/2007. szám alatt folyamatban volt peres eljárásban a bíróság elegendőnek tartotta a pénzintézet igazolását arról, hogy a megváltási összeg az alperesek bankszámláján készpénzben rendelkezésre áll, illetve bármikor készpénzre váltható takarékbetéttel rendelkeznek.
4. A közös tulajdon megváltással történő megszüntetése a dolgot terhelő jogok fennállását általában nem érinti. Annak azonban nincs akadálya, hogy a megváltással érintett tulajdoni hányadrész haszonélvezőjének (használójának) a hozzájárulásával az őt megillető jog - megfelelő ellenérték fejében - is megszűnjön. Idevágó jogeset: BH2009. 148. „A közös tulajdon megszüntetése nem lehetséges olyan módon, amely a haszonélvezettel rendelkező tulajdonostárs haszonélvezeti jogának a megszűnését eredményezi a haszonélvező hozzájárulása nélkül (1959. évi IV. törvény 148. §, 157. §, 616. §).”. A haszonélvező hozzájárulása nélkül is megszűnhet e jog akkor, ha az a tulajdonostárs váltja magához a másik hányadát, akit e másik tulajdoni hányadra kiterjedő haszonélvezeti jog illetett meg (a haszonélvezeti jog jogosultjának és kötelezettjének személye azonossá válik). A követelés biztosítására bejegyzett jelzálogjognak a forgalmi értékre nincs kihatása, a megfelelő megváltási ár számításánál azonban már jelentőséggel bírhat. A tulajdonos személyében történő változás a jelzálogjog jogosultjának érdekeit alapvetően érinti, ezért csak a hozzájárulása alapján kerülhet sor a közös tulajdon megváltással történő megszüntetésére is. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elidegenítési tilalom jogosultjának hozzájárulása hiányában a közös tulajdon magához váltással vagy árverési értékesítés elrendelésével nem szüntethető meg (csak természetbeni megosztással), s a megtagadott hozzájárulás a Ptk. 5. § (3) bekezdése alkalmazásával ítélettel sem pótolható.
5. Ha a bíróság ítéletében több tulajdonostársat jogosít fel a megváltásra, az ekként megszerzendő tulajdoni hányadrészeket külön-külön kell meghatároznia és a megváltási ár megfizetésére a tulajdonostársakat is ekként kell kötelezni. A megváltási ár után ügyleti kamat nem jár, kivéve ha a felek abban megállapodtak. Késedelmi kamatra a fél a kötelezett késedelembe esésétől, azaz az ítéletben (egyezségben) megállapított teljesítési határidő sikertelen elteltét követő naptól jogosult. A megváltási ár megfizetésének elmaradása esetén a jogosult végrehajtás útján megkísérelheti annak behajtását. Ugyancsak sor kerülhet végrehajtásra akkor is, ha a bennlakó tulajdonostárs az ingatlanból kiköltözést vállalta, de ennek a megváltási ár kifizetésének felajánlásával egyidejűleg nem tett eleget (Vht. 172-177. §, Vht. 181-182. §).
6. Ingatlanon fennálló közös tulajdon megváltás útján történő megszüntetése esetén az eljáró bíróság a jogerős ítélet két példányát a bejegyzés érdekében az illetékes földhivatalnak megküldi (Inytv. 26. § (6) bekezdés) azzal, hogy a megváltási ár teljes összegének a kiegyenlítése igazolását követően a tulajdoni lapra jegyezze be a közös tulajdon megszüntetése jogcímén az ingatlanhányadot magához váltó tulajdonostárs tulajdonjogát. Az egyidejű teljesítés kötelezettségéből következik, hogy ha a megváltási ár (vagy annak egy része) megfizetésére később kerül sor, a bíróságnak az ítéletében a földhivatalhoz intézett és a változás bejegyzésére vonatkozó megkeresésének függőben tartásáról is kell rendelkeznie akként, hogy a bejegyzés csak akkor foganatosítható, ha a jogszerző a megváltási ár teljes kifizetését igazolta. A kifizetést a félnek a földhivatalnál - és nem a bíróságnál - kell igazolnia. Ehhez képest a Miskolci Városi Bíróságon 22.P.23.362/2007. szám alatt folyamatban volt peres eljárásban közös nyilatkozatban a bíróság felé igazoltuk a hiánytalan kifizetést, amit a bíróság továbbított a földhivatal felé, amely szerv ezt követően jegyezte be minden kifogás nélkül az alperesek tulajdonjogát a felperesek korábbi tulajdoni illetőségeire. Egyebekben a megváltásra is megfelelően kell alkalmazni az V.1. pont utolsó bekezdésében írtakat.
7. A korábban hatályban volt PK 10-es állásfoglalás II. pontja akként rendelkezett, hogy a bíróság a volt tulajdonostárs ilyen irányú kötelezettségvállalása hiányában nem kötelezhette a bentlakót kiköltözésre. Ehhez képest hozott lényeges újítást az 1/2008. PK vélemény (II. pontja), amikor kimondta, hogy az„Ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén az abban lakó volt tulajdonostársat a bíróság kiköltözésre kötelezi. Ha azonban ez méltányos érdekét súlyosan sértené, a bennlakó volt tulajdonostárs kivételesen az ingatlanban való bennmaradásra is feljogosítható.”. A bíróság tehát főszabály szerint kiköltözésre kötelezi a bentlakót és csak kivételesen, méltányolható érdekből engedi meg a bennmaradást mind a megváltás, mind az értékesítés során.Ha bennmaradásról dönt a bíróság, úgy ítéletében meghatározza a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét, amely történhet a felek megállapodása alapján, vagy haszonélvezeti jog, illetve használat joga bíróság által történő alapításával. „A bíróság a volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás vagy lakrész használatnak terjedelmét, annak időtartamát és - dologi jog alapítása esetén - rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről. A lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit általában maga viseli.”

Ingatlanon fennálló közös tulajdon megváltás vagy értékesítés útján történő megszüntetése esetében többnyire a bennlakó tulajdonostárs érdekét is az szolgálja, ha a megváltásra nem képes tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság elrendeli. Ilyenkor a tulajdoni hányadának megváltása vagy az ingatlan árverési értékesítése ún. beköltözető érték alapulvételével történik, és a kiköltözésre kötelezett tulajdonostárs az ennek megfelelően megállapított megváltási árat, illetve az árverési vételárból reá eső összeget - esetleg bankkölcsön igénybevételével - önálló lakás vásárlására fordíthatja, vagy abból lakhatását egyéb módon megoldhatja. Az esetek többségében pedig a lakottsága mellett történő megváltás vagy értékesítés a számára kifejezetten hátrányos, mert a lakás használatáért a környezetében általában szokásos lakbérnek megfelelő ellenérték rendszeres megfizetésére köteles, emellett - különösen ingyenes használati jog esetében - tulajdoni hányadának ellenértékét a lakottságra tekintettel a bíróság lényegesen alacsonyabb összegben állapítja meg, és kétséges, hogy ez az összeg a használati jogosultsága megszűnésekor az elhelyezéséhez elegendő lesz.

A tulajdonostárs bennlakásához a Ptk. 148. § (2) bekezdése csupán azt a jogkövetkezményt fűzi, hogy ilyen esetben ez a tulajdonostárs - ha méltányos érdekeit nem sérti - beleegyezése nélkül is kötelezhető társa tulajdoni illetőségének megváltására. Nincs azonban olyan jogszabályi rendelkezés, amelyből levezethető lenne olyan álláspont, miszerint közös tulajdon megszüntetése esetében a tulajdonjogát elvesztő tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság csak akkor rendelheti el, ha arra kötelezettséget vállal. Ellenkezőleg: a közös tulajdon megszüntetésével a bennlakó volt tulajdonostárs - tulajdonjogán alapuló - használati jogosultsága is megszűnik, jogalap nélküli birtokossá válik és a Ptk. 193. § (1) bekezdése alapján köteles a lakását is az arra jogosult tulajdonostárs vagy árverési vevő birtokába bocsátani. Ezért, ha vele szemben erre irányuló keresetet (viszontkeresetet) terjesztettek elő, a bíróságnak a kiköltözésre kötelezését általában el kell rendelnie. Vannak azonban olyan élethelyzetek, amikor indokolttá válik a volt tulajdonostárs bennmaradásának elrendelése. Ilyen ok lehet többek között: 1. volt házastársak megállapodtak a lakás használatáról (akár peren kívül, akár a bíróság előtt) és a feljogosított volt házastárs csak akkor kötelezhető - vállalása nélkül - a lakás elhagyására, ha a használat újrarendezésének a feltételei fennállnak és ennek következtében a lakásból való távozásra kötelezése indokolt (BH2000. 442. A közös tulajdon megszüntetése iránti perben a volt házastársak lakáshasználatára vonatkozó korábbi jogerős ítéletnek a megszüntetési mód tekintetében meghatározó jelentősége van [1959. évi IV. törvény 148. § (2) bekezdés]); 2. élettársi kapcsolatból származó és a volt tulajdonostárs élettárs által a lakásban nevelt kiskorú gyermek érdeke; 3. a tulajdonostárs életkora, egészségi állapota.

Az említett körülmények által indokolt esetben az ingatlan adottságaihoz képest a bíróságnak elsősorban arra kell törekednie, hogy a visszamaradó volt tulajdonostárs ingatlanhasználatát a tényleges szükségleteire korlátozza, és az életviteléhez nem szükséges - elkülönült használatra alkalmas - ingatlanrészek kiürítésére és birtokba bocsátására kötelezze. Ítéletének meghozatalakor a bíróságnak egybe kell vetnie a megváltásra köteles tulajdontársnak vagy az árverési vevőnek a lakás birtokbavételéhez, valamint a visszamaradóvolt tulajdonostársnak a lakás további használatához fűződő érdekét, és törekednie kell az érdekegyensúly megteremtésére. A közös tulajdon megszűntetése keretében az erre feljogosított volt tulajdonostárs lakáshasználatának a bíróság ítéletében meghatározott jogcímen kell alapulnia.

A megváltással (és az értékesítéssel) érintett ingatlan értéket lényegesen befolyásolhatja az a körülmény, ha a bíróság a volt tulajdonostársat a lakás további használatára feljogosítja. Mivel ezt az értékcsökkenést a saját bennlakása okozza, ennek hátrányos következményeit is a lakásban visszamaradó tulajdonostársnak kell viselnie, ezért ilyen esetben a bíróságnak meg kell állapítania az ún. beköltözhető és a lakott értéket is. A lakott érték meghatározása során figyelembe kell venni a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét, az adott jogviszony alanyainak jogait és kötelezettségeit, a jogviszony sajátosságait. A volt tulajdonostárs bérlői, illetve minden olyan pozíciója, amely alapján időszakonként visszatérően ellenszolgáltatás teljesítésére köteles, kisebb mértékben jelent értékcsökkentő hatást, illetve az sem zárható ki, hogy a bennlakásnak ilyen esetekben nem lesz az ingatlan értékére semmiféle befolyása. Ingyenes lakáshasználat esetén vagy ha az ellenszolgáltatás a környéken szokásos mértéket nem éri el, a bennlakás értékcsökkentő hatása jelentősebb mértékű lehet. A beköltözhető állapotnak megfelelő érték alapján kell megállapítani a benn nem lakó tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján jutó magához váltási értéket (vételárat).

A bennlakás értékcsökkentő hatása mértékének megállapításánál azonban nem hagyhatók figyelmen kívül a tulajdonostársak közötti kapcsolatból eredő jogszabály rendelkezésén, vagy a felek megállapodásán alapuló közös kötelezettségek. Így pl. a bennlakás értékcsökkentő hatásának meghatározásakor megfelelően értékelni kell, ha bennmaradó külön élő vagy volt házastárs (élettárs) az ingatlanban a közös kiskorú gyermekeknek, illetőleg a volt tulajdonostárs más közös hozzátartozó lakhatását is biztosítja. Ezekben az esetekben a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményei csak korlátozott mértékben terhelik a bennlakó tulajdonostársat.

A bennmaradás értékre gyakorolt hatására több eseti döntés is született, amelyek közül a teljesség igénye nélkül kettőt említek meg: BH1986. 229. Közös tulajdon megszüntetése esetén érvényesülő általános szabály szerint a bennlakó tulajdonostársnak kell viselnie a bennlakás értékcsökkentő hatását, ha a megváltásra ö lesz köteles (illetőleg jogosult). Lehetnek azonban olyan méltánylandó körülmények, amelyekre tekintettel indokolt az általános szabálytól való eltérés. Ezt mindig az adott eset körülményeinek vizsgálata alapján kell eldönteni [Ptk. 148. § (2) bek. PK 10. sz.].; BH1986. 15. A közös tulajdon megszüntetésénél a lakottságból eredő értékcsökkentő hatást nem lehet a bentlakó tulajdonostársra hárítani, ha ez méltánytalan eredménnyel járna. Ha az állapítható meg, hogy a bentlakó tulajdonostárs jelentős anyagi áldozatvállalással tette az ingatlant beköltözhetővé, s az ingatlan forgalmi értéke ennek folytán emelkedett, az értékemelkedés előnyét nem élvezheti az a tulajdonostárs, aki az eredetileg is lakott ingatlan beköltözhetősége érdekében semmilyen anyagi áldozatot nem vállalt [Ptk. 148. § (2) bek., PK 10. sz.].